L’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCPRO) est une couverture essentielle pour les marchands de biens, un secteur dynamique de l’immobilier. Elle protège contre les risques inhérents à leur activité et assure une sérénité indispensable pour exercer leur métier. Cet article explore en détail l’importance de l’assurance RCPRO, les garanties offertes et les critères à considérer pour choisir la meilleure couverture.
Qu’est-ce que l’assurance RCPRO ?
L’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCPRO) couvre les dommages causés à des tiers dans le cadre de l’exercice de l’activité professionnelle. Pour les marchands de biens, cela inclut des risques variés, allant des erreurs de conseil aux défauts de construction ou de rénovation. Cette assurance est cruciale car elle couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers.
Définition de l’activité de marchand de biens
Un marchand de biens est un professionnel de l’immobilier qui achète des biens immobiliers (terrains, immeubles, appartements) pour les revendre après les avoir rénovés ou aménagés. Contrairement à un agent immobilier, il ne se contente pas de mettre en relation acheteurs et vendeurs, mais investit directement dans l’achat et la transformation des biens. Cette activité comporte des risques financiers et juridiques importants, d’où la nécessité d’une assurance RCPRO.
Réglementation de l’activité de marchand de biens
L’activité de marchand de biens est soumise à une réglementation spécifique. Voici les principaux aspects réglementaires :
- Obligations fiscales : Les marchands de biens doivent s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS) et sont soumis à la TVA sur les opérations d’achat-revente de biens immobiliers. Ils doivent également payer l’impôt sur les sociétés ou sur le revenu selon le statut juridique de l’entreprise.
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Obligations comptables : Une comptabilité rigoureuse est requise pour suivre les opérations financières liées aux transactions immobilières, incluant les coûts d’achat, de rénovation et de vente.
- Obligations professionnelles : Les marchands de biens doivent respecter les règles d’urbanisme et les normes de construction lors des travaux de rénovation ou d’aménagement des biens immobiliers.
- Obligations en matière de revente : Avant la revente d’un bien, les marchands de biens doivent obtenir un certificat de conformité et s’assurer que le bien respecte toutes les normes de sécurité et d’habitabilité.
Obligation d’assurance pour les marchands de biens
Obligation d’assurances pour le marchand de biens constructeur rénovateur
- Obligation de souscrire une assurance “dommages-ouvrage” : Le marchand de biens qui fait réaliser des travaux importants sur ses immeubles doit souscrire, avant l’ouverture du chantier, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages.
Article L242-1 du Code des assurances - Obligation de souscrire une assurance en responsabilité décennale : Le marchand de biens est responsable des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. Il doit donc être couvert à ce titre pendant 10 ans.
Article L241-1 du Code des assurances
Diagnostics techniques et certificats
Le marchand de biens doit fournir les diagnostics techniques et certificats à l’acquéreur, concernant notamment :
- La garantie de superficie dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété,
Article 4-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 - Les diagnostics “plomb”, “amiante”, “termites”, “installations intérieures d’électricité et de gaz”, et “performance énergétique”.
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif.
- L’état des risques naturels et technologiques.
Article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation
Obligation en cas d’achat de bien loué
Si le marchand de biens achète un bien immobilier loué, le bail s’impose à lui et l’oblige à tenir compte de la présence des locataires, autrement dit à poursuivre le bail.
Article 1743 du Code civil
Changement d’usage des locaux
Le marchand de biens doit, dans certains cas, demander une autorisation préalable. Contacter la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble.
Rénovation d’un immeuble acheté en vue de la revente
Sauf s’il s’agit de travaux de faible importance (voir l’article R421-2 du Code de l’urbanisme) et qui ne touchent pas à la structure extérieure du bâtiment, des autorisations seront à obtenir (permis de démolir ou de construire, déclaration préalable de travaux, etc.). Contacter la mairie du lieu d’implantation de l’immeuble.
Vente d’un immeuble d’habitation ou mixte
Si le marchand de biens s’engage, dans un délai déterminé, à réaliser des travaux et qu’il reçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison, il doit conclure avec son client un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR) ou de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).
Articles L262-4-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
Les précisions du ministre
Dans la Question n° 52413 publiée au JO le 18 mars 2014, il a été précisé que les marchands de biens doivent être particulièrement vigilants concernant les obligations d’assurance. La réponse, publiée au JO le 04 avril 2017, rappelle l’importance des assurances “dommages-ouvrage” et de responsabilité décennale pour garantir la sécurité juridique et financière des opérations immobilières. Pour plus de détails, consultez les Questions à l’Assemblée Nationale.
Pourquoi les marchands de biens ont-ils besoin d’une assurance RCPRO ?
Les marchands de biens sont confrontés à divers risques dans leur quotidien professionnel. Par exemple, un défaut de construction peut entraîner des réclamations de la part des acheteurs, ou une erreur dans la description d’un bien peut conduire à des litiges coûteux. Sans assurance RCPRO, les conséquences financières peuvent être désastreuses, incluant des frais juridiques et des indemnités élevées.
Les garanties offertes par l’assurance RCPRO pour les marchands de biens
L’assurance RCPRO pour les marchands de biens offre une protection complète. Les garanties principales incluent :
- Dommages corporels : Couverture des blessures causées à des tiers sur le chantier ou lors de visites.
- Dommages matériels : Protection contre les dégâts causés aux biens d’autrui, comme des accidents lors de travaux.
- Dommages immatériels : Indemnisation pour les pertes financières subies par des tiers en raison d’erreurs professionnelles.
Des garanties spécifiques peuvent inclure la couverture des frais de défense en cas de litige ou des extensions pour les activités annexes comme la gestion locative.
Comment choisir la bonne assurance RCPRO ?
Pour choisir la meilleure assurance RCPRO, plusieurs critères sont à prendre en compte :
- Étendue des garanties : Vérifiez que toutes les activités couvertes par votre métier de marchand de biens sont incluses.
- Plafonds d’indemnisation : Assurez-vous que les montants de couverture sont suffisants pour les risques potentiels.
- Franchises : Évaluez le montant des franchises pour ne pas avoir de mauvaises surprises en cas de sinistre.
- Réputation de l’assureur : Privilégiez des assureurs reconnus pour leur fiabilité et leur service client.
Comparer les offres disponibles sur le marché est essentiel. Utiliser des comparateurs en ligne ou consulter un courtier en assurance peut vous aider à obtenir les meilleures conditions et tarifs.
Les étapes pour souscrire à une assurance RCPRO
La souscription à une assurance RCPRO suit un processus clair :
- Évaluation des besoins : Définissez précisément les risques liés à votre activité.
- Demande de devis : Vous pouvez demander un devis RCPRO marchand de biens ici.
- Souscription : Fournissez les documents nécessaires (statuts de l’entreprise, descriptions des activités) et signez le contrat.
- Renouvellement : Vérifiez régulièrement les conditions de votre contrat pour l’adapter à l’évolution de votre activité.
Études de cas et témoignages
Prenons l’exemple de Jean, marchand de biens à Marseille. Grâce à son assurance RCPRO, il a pu couvrir les frais juridiques et les indemnités lorsqu’un défaut de construction a été découvert après la vente d’un immeuble. Sans cette couverture, il aurait dû assumer des coûts considérables, mettant en péril son activité.
Conclusion
L’assurance RCPRO est une protection indispensable pour les marchands de biens. Elle offre une couverture étendue contre les risques professionnels, permettant d’exercer son activité en toute sérénité. En choisissant judicieusement votre assurance, vous vous assurez une protection optimale et la pérennité